2017년 8·2대책 시작, 땜질식 손보기 반복
다주택자 "안 팔면 그만"…매물↓, 증여↑
전문가 "세금으론 안 잡혀…퇴로 열어야"

"시간을 드렸으니 자기가 사는 집이 아니면 파시라."

2017년 8월 김현미 당시 국토교통부 장관이 한 말이다. 문재인 정부는 출범 3개월 만에 부동산 투기세력과의 전면전을 선포했다.

이 때 내놓은 8·2 대책을 포함해 정부는 해마다 땜질식 손보기를 반복하면서 양도세는 누더기가 됐고, 너무 복잡해 세무사들도 양도세는 포기한다는 뜻의 '양포세'(양도세를 포기한 세무사)라는 신조어까지 나왔다. 전문가들은 세금으로 집값을 잡는 것은 애초 무리였다는 해석을 내놓는다.

매년 땜질식 손보기…양도세 강화 변천사
현 정부가 처음 양도세에 손을 댄 것은 2017년 8·2대책에서였다. 이 때 2014년 폐지됐던 양도소득세 중과가 부활했다. 2주택자는 기본 세율에 10%포인트를, 3주택자는 기본세율에 20%포인트를 더 내는 것을 골자로 한다. 적용시기는 그 다음해 4월1일부터였다. "시간을 드릴 테니 파시라"는 말이 그래서 나왔다.

2018년 9·13 대책에서는 시세 9억원 이상 1주택자의 장기보유특별공제 요건으로 2년 거주 의무화를 추가했다.

2019년에 발표한 '2018 세법 후속 시행령 개정안'에서는 다주택자가 1주택자가 된 경우 1세대 1주택 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있는 보유 기준을 종전 '취득 시점'에서 '1주택자가 된 시점'부터 2년으로 강화했다.

2020년 7·10 대책에서는 다주택자 양도세 중과세율을 30%로 끌어올렸다. 지난 6월1일부터 다주택자에 대한 양도세 최고 세율은 75%까지 강화된 상태다.

"안 팔면 그만"…매물 감소에 집값 급등
정부는 다주택자들에게 세금을 많이 물리면 집을 팔 것이라고 예상했지만 결과는 그렇지 않았다. 다주택자들이 '버티기'에 돌입하면서 매물이 씨가 말라 집값은 더 가파르게 상승했고, 세 부담은 세입자에게 전가돼 전월세 시장 역시 불안해졌다.

부동산은 공급이 비탄력적이다보니, 당장 집을 짓기 시작한다 해도 최소한 2~3년의 시간이 필요하다. 그런데 정부가 5·6대책, 8·4대책, 2·4대책 등을 통해 약속한 공급은 빠르게 진도가 나가지 않고 있다. 현재 3기신도시 및 신규택지에 대한 사전청약이 진행되고 있지만 빨라야 2025년 말에나 입주가 가능할 전망이다.

공급이 현실화된다고 해도 특별공급 요건에 해당하지 않거나 청약 가점이 낮아 기존 주택을 매수할 수밖에 없는 이들도 상당수다. 지금까지 버틴 다주택자들이 지금처럼 세율이 높아진 상황에서 집을 내놓을 가능성은 적은데다, 집값이 우상향할 것이란 판단도 작용하면서 매물이 급감하고 있다.

한국부동산원의 월별 아파트 거래 현황을 보면 지난달 서울의 아파트 매매 건수는 4240건으로 전월(5090건)보다 16.7% 감소했다. 중과를 피하기 위해 집을 내놨던 이들도 6월1일 전 매도가 이뤄지지 않자 물건을 거둬들이는 모습이다.

집을 파느니 자식에게 물려주는 선택을 한 이들도 적잖다. 매매 건수는 5월 5090건에서 6월 4240건으로 줄었지만 증여는 1261건에서 1698건으로 34.6%나 늘었다. 세금 폭탄을 피하고는 싶지만, 장기적으로 집값은 오를 것 같으니 증여 시기를 앞당겼다는 분석이다.

6월 이후 매물이 잠기면서 공급 부족으로 인한 집값 상승은 가팔라지고 있다. 부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월7일 0.11% 상승했던 서울 아파트값은 14일·21·28일 0.12%, 7월5일·12일 0.15%, 19일 0.19%, 26일 0.18%, 8월2일 0.20%까지 상승폭을 키워나갔다. 0.20%는 정부가 각종 공급대책을 내놓기 전인 2019년 12월16일(0.20%)과 같은 수준의 상승률이다.

전문가들은 한시적 양도세 인하로 다주택자들에게 퇴로를 열어줘야 기존 주택이 매물로 나오면서 시장이 안정화될 것이라고 보고 있다.

안창남 강남대 세무학과 교수는 "양도세는 팔지 않으면 세금이 부과되지 않는데, 세금으로 집값을 잡겠다는 생각이 잘못된 것"이라며 "양도세 인하를 통해 매물 출회를 유도해야 거래 부진으로 인한 상승세를 멈출 수 있을 것"이라고 짚었다.

김사보 기자.