▲ 이날 서울 시내 아파트 모습.

부동산 가격이 가파르게 오르고 있다. 정부가 대출규제와 보유세 강화, 그리고 공급확대안 카드까지 내밀고 있지만 연일 오르는 주택가격은 멈출 기세가 보이지 않는다. 지난 8월 전국 주택가격은 2011년 4월 이후 월 단위로는 최고 상승률을 기록했다.

KB부동산 리브온 자료에 따르면 올해 1월에서 8월까지 수도권 아파트 매매가격은 15.9% 상승한 것으로 나타났다. 지난해 동기간(6.3%)에 비해 올해는 9%포인트 넘게 상승한 것이다.

천정부지 오르는 아파트 가격, 매매는 줄어들고

천정부지로 오르는 아파트 가격 상승때문에 매수량은 감소하는 상황이다. 한국부동산원 아파트 매매 거래량 자료를 분석한 결과를 보면 올 상반기 수도권에서 아파트 총 16만7220건이 매매됐다. 이는 2020년 상반기 23만7720건에 비해서 29.7% 감소한 수치다.

높은 가격과 대출 규제에 부담을 느낀 수요층들이 아파트 구입에 난색을 보이고 있다는 게 매수량 감소의 주요 원인으로 꼽힌다. 반대로 말하면, 아파트 소유주들이 가격을 내리지 않고 버티고 있다는 이야기도 된다.

상황이 이러자 수요층들은 풍선효과로 일명 '아파텔'로 불리는 중형 오피스텔에 눈을 돌리고 있다. 17일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이가 한국부동산원 청약홈 자료를 바탕으로 올해 전국에서 분양한 오피스텔 청약 경쟁률(청약 접수일 기준)을 집계한 결과를 보면, 오피스텔 청약은 2만1594실 정원에 26만3969명이 신청했다. 이는 12.22대 1의 경쟁률로 2년 전보다 4배나 높은 수치다.

청약 경쟁률이 오르면서 자연히 오피스텔 가격도 상승하고 있다. 한국부동산원에 따르면, 지난해 7월 전국 오피스텔 평균 매매가격은 2억345만 원이었으나 이후 꾸준히 올라 올해 7월에는 2억 851만 원을 기록했다

오피스텔로 공급 늘리겠다?

주거용 오피스텔은 주택담보대출 규제를 받지 않아 보통 LTV 70%~80%까지 대출이 가능하다. 서울 지역 아파트의 경우 LTV는 40%(9억 이하)다. 대출 문제로 아파트를 살 여력이 없는 실수요자들의 매입이 쉬운 이유다.

정부도 오피스텔 규제를 풀어 매매를 적극 권장하고 있다. 홍남기 경제부총리는 15일 오피스텔 등 비아파트의 면적 기준·바닥 난방 등 불필요한 규제를 완화하겠다고 밝혔다.

도심 주택 공급을 활성화하기 위해 현재 바닥난방이 돼 집처럼 쓸 수 있는 오피스텔은 85㎡ 이하로 한정돼 있지만, 이를 120㎡까지 넓히기로 한 것이다. 한마디로 주거에 불편하지 않은 중형 주거용 오피스텔이 나오도록 하겠다는 의미다.

또한, 오피스텔 등 비아파트 건설사업자에게 각종 세제 혜택과 자금 지원도 강화해나가기로 했다. 오피스텔 공급을 늘려 천정부지로 오르는 아파트 가격을 잡아보겠다는 취지다.

되레 오피스텔 가격만 높이는 부작용

다만, 이런 조치가 아파트 가격은 가격대로 잡지 못하면서 되레 오피스텔 가격만 높일 수 있다는 우려도 제기된다. 유동성이 커진 현 상황에서, 아파트보다 대출과 세금 문제에서 자유로운 오피스텔로 투기 자금이 유입될 가능성이 크기 때문이다.

일례로 집을 한 채 소유하고 2주택을 구입할 경우, 9%의 취등득세를, 3주택을 구입할 경우 13.4%를 취등록세를 내야 한다.

반면 오피스텔을 구입할 경우, 집을 한 채 소유한다 해도 취득세가 4.6%에 불과하다. 이는 2주택, 3주택 등 오피스텔 구입 수에 구애 없이 일괄 4.6%가 적용된다. 투기 수요층에게는 더 없이 좋은 매물일수밖에 없다. 더구나 주택임대로 오피스텔을 2주택 이상(전용 40㎡ 이하) 보유하면 재산세는 100% 면제된다.

용적률이 한계까지 올라가 지어진 아파트보다도 도심 내 요충지에 만들어진 오피스텔은 차후 시세차익을 보기에도 유리하다.

다주택자들에 대한 보유세 강화 필요

그렇기에 투기수요를 억제하고 아파트 가격을 잡기 위해서는 규제 완화나 공급보다도 더 시급한 문제는 다주택자들에 대한 '보유세 강화'라는 주장은 이전에도 반복돼 왔다. 이들이 가지고 있는 투기용 주택이 시장에 나오도록 유도해야 한다는 것이다.

KB금융지주 경영연구소가 지난 3월 발표한 '주택소유통계로 본 주택시장 변화'를 보면, 국내 주택을 2채 이상을 보유한 다주택자가 228만 명인 것으로 나타났다. 이는 전체 주택소유자의 15.9%를 차지한다.

다주택자 비중은 매년 증가세를 기록하고 있다. 2019년 기준 주택을 소유한 개인은 약 1434만 명으로, 2012년(1196만 명)에 비해 19.8% 늘었다.

이들이 버티고 있는 한 부동산 가격을 잡는 것은 요원한 일이라는 분석이 나온다.

김사보 기자.