더불어민주당 대선 주자인 이재명 경기지사가 성남시장으로 재직하던 2012년 6월 27일 성남시청에서 취임 2주년
기자회견을 갖고 대장동 개발 계획을 설명하고 있다.

이재명측 “공원·터널 건설로 3500억 이익” 전문가 “개발자가 부담할 비용”

이재명 경기지사는 성남시 대장동 개발 사업에 대해 “5503억원의 개발 이익을 성남시 세수로 환수한 단군 이래 최대 규모 공익 환수 사업”이라고 주장하고 있다. 이 지사는 “전국 지자체가 따라 배워야 할 모범 사례”라고 했지만, 도시 개발 전문가들은 “이 지사가 사업에 불가피하게 들어가는 비용을 이익이라고 호도하고 있다”고 지적했다. 이 지사가 대표적 공익 환수 사례로 언급한 공원 조성의 경우 해당 부지를 둘러싼 법적 분쟁이 발생해 성남시가 세금으로 300억원의 손해배상을 해줘야 할 상황에 몰린 것으로 알려졌다.

◇“李, 사업 비용을 이익이라 호도”

이재명 캠프는 22일 취재진에 제공한 ‘대장동 개발사업 Q&A’ 자료에서 성남시가 환수한 개발 이익 5503억원 내용을 공개했다. 구체적인 내역을 보면 ▲제1공단 공원조성비(2561억원) ▲임대주택부지 상당액인 사업배당이익(1822억원) ▲제1공단 공원 지하 주차장 400면 추가 건립(200억원) ▲북측터널·대장IC 확장·배수지(920억원) 등이다.

하지만 이 같은 사회기반시설 조성은 민간 사업자가 낀 개발 사업에서는 일종의 상수(常數)라는 지적이 나온다. 이충상 경북대 로스쿨 교수는 “대장동에서 이익을 환수해 공원과 터널 등으로 시민에게 돌려줬다고 주장하는데 이는 ‘이익’이 아니라 도시 개발에 필수적인 기반 시설로 사업 주체가 부담해야 하는 ‘비용’에 속한다”며 “이를 마치 이익으로 환수해 다시 투자했다는 것은 국민들을 속이는 기망적 행태”라고 했다. 민간 단독개발인 강남구 삼성동 현대차 신사옥(GBC) 사업에서도 현대차가 1조7000억원의 기여금을 내놓은 바 있다.

한현규 전 경기도 정무부지사는 본지 통화에서 “이 지사 논리대로라면 분당 개발하면서 지은 분당수서도시고속화도로 공사비 수조원을 이익이라 말하는 것과 같다”며 “사업 원가를 갖고 허위 선전을 하고 있다”고 했다. 일례로 대장동과 판교 중심부를 잇는 893m 길이 서판교 터널의 경우 성남 시민들의 일부 편의성을 증대시킨 것은 맞지만, 다른 한편으로는 터널 개통으로 대장동 땅의 가치를 올릴 수 있어 일종의 특혜를 준 것이라는 얘기도 나온다.

◇“李 신념의 결실” 홍보한 공원화 사업은 300억 물어줄 판

이 지사가 환수했다고 주장한 이익 5503억원 중에는 성남시 수정구 신흥동에 위치한 제1공단 공원 조성 사업비 2761억원이 포함돼있다. 하지만 성남시는 해당 부지를 택지로 개발하려던 민간 시행사와의 소송에서 패소해 성남시민 세금 300억원을 손해배상액으로 토해내야 할 처지로 알려졌다

1공단 토지 소유주였던 신흥프로퍼티파트너스(이하 신흥)는 2012년 11월 “이 지사가 시장 선거 공약으로 1공단 부지 공원화를 내걸고 당선된 뒤 1공단 도시개발사업 시행자 지정신청서를 반려하거나 불가 처분해 손해를 봤다”며 수원지법 성남지원에 2500억원의 손해배상청구 소송을 제기했다. 2010년 7 월 성남시장으로 취임한 이 지사가 1공단 공원화 공약을 이행하기 위해 신흥 측이 신청한 사업시행자 지정에 대해 불가 통보를 하는 등 개발 관련 인허가를 중단하자 이에 소송을 낸 것이다.

2018년 9월 재판부는 “성남시는 550억원을 신흥 측에 지급하라”며 화해 권고 결정을 내렸지만 성남시가 거부했다. 이후 2019년 2월 재판부는 “성남시가 신흥 측의 사업자 지정 신청을 거부한 것은 재량권을 일탈·남용한 것으로 위법하다”면서 “성남시는 신흥 측에 295억4000여만원을 지급하라”고 판결했다. 이 소송은 오는 11월 수원고법에서 2심 선고가 예정돼 있다.

일각에선 오히려 공영개발을 했을 경우 시민에게 돌아갈 편익이 더 컸을 거라는 얘기도 나온다. 27만평 규모 대장동 사업에서 보상비·조성비 등 토지 원가는 평당 1000만원 안쪽으로 추정된다. 민간 건설사에 경쟁 입찰로 분양한 매입가(평당 1936만원)를 적용하면 단순 계산으로도 차익이 2조원이 넘는다. 김헌동 전 경실련 부동산건설개혁본부장은 “대장동 개발 추정 사업비는 최종 4조원 정도로 최소 2조원 이상의 시세 차익이 추정된다”고 했다.

또 성남도시개발공사가 사업을 시행하면 분양가상한제가 적용돼 입주자들이 상대적으로 저렴한 가격에 분양을 받을 수 있다. 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “리스크가 커서 민간 사업자에게 부담시킨 것이라 주장하는데 애초에 LH(한국토지주택공사)나 GH(경기주택도시공사)와 협업해 구조를 짰다면 문제가 없었을 것”이라고 했다.

김경태 기자.